UCHWAŁA z dnia 13 czerwca 1990 r. (III CZP 31/90)

Przewodniczący: sędzia SN: T. Żyznowski. Sędziowie SN: B. Bladowski, K. Kolakowski (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. przeciwko Mirosławie P. i Henrykowi P. o zapłatę po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Słupsku postanowieniem z dnia 28 marca 1990 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c:

„Czy kolidują z treścią art. 204 i 208 prawa spółdzielczego (ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Dz. U. Nr 30, poz. 210 ze zm.) postanowienia regulaminu spółdzielni mieszkaniowej ustalające odpłatność za część lokalu mieszkalnego przeznaczonego na cele użytkowe – według zasad obowiązujących dla lokali użytkowych, w sytuacji gdy spółdzielnia nie ponosi dodatkowych kosztów w następstwie przeznaczenia części lokalu mieszkalnego członka na cele użytkowe?”

podjął następującą uchwałę:

W razie podjęcia w mieszkaniu spółdzielczym – za zgodą spółdzielni – działalności gospodarczej spółdzielnia mieszkaniowa może obciążyć członka zwiększonymi z tego powodu kosztami eksploatacji budynku wyliczonymi z uwzględnieniem konkretnej sytuacji faktycznej.

Uzasadnienie

Powodowa Spółdzielnia dochodziła od pozwanych kwoty 9 947 zł „opłat za korzystanie ze spółdzielczego lokalu mieszkalnego” oraz odsetek. Pozwani bronili się twierdzeniem, że przydzielony im lokal wykorzystują wyłącznie na cele mieszkalne i z tego tytułu przypadające należności opłacają na bieżąco.

Wówczas Spółdzielnia powołała się na to, że po udzieleniu pozwanemu „zgody na zarejestrowanie w swym spółdzielczym lokalu mieszkalnym zakładu instalacji sanitarnych” ustaliła dodatkową opłatę miesięczną w wysokości „zmienionej” stawki czynszu liczonej od powierzchni najmniejszego pokoju w lokalu pozwanych, stosownie do rozdziału III punktu 4 Regulaminu w sprawie zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za użytkowanie lokali, obowiązującego od dnia 13 października 1986 r. z mocy uchwały Rady Nadzorczej.

Pozwani twierdzili, że ubiegali się o zgodę na umieszczenie na budynku Spółdzielni odpowiedniego szyldu, jednakże z uzyskanej zgody nie skorzystali, pozwany zaś jest członkiem Spółdzielni Rzemieślniczej Budowlano-Wy twórczej w S.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo ustalając, że pozwany nie wykorzystuje lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności usługowej, kwestie zaś administracyjno-biurowe załatwiane są w zasadzie przez Spółdzielnię, w której jest zrzeszony.

W rewizji od tego wyroku powodowa Spółdzielnia zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 208 prawa spółdzielczego przez przyjęcie, że pozwani nie mają obowiązku uczestniczyć w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych, a także sprzeczne z zebranym materiałem dowodowym ustalenie, iż są to koszty nieuzasadnione. Zdaniem Spółdzielni, najmniejszy pokój w mieszkaniu pozwanych stał się lokalem użytkowym ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Rozpoznając tę rewizję Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu rozpoznawane zagadnienie prawne. W uzasadnieniu swego postanowienia wskazał, że z powoływanego regulaminu wynika, że –pierwotnie – w razie gdy członek spółdzielni wykorzystuje część lokalu mieszkalnego na wykonywanie zawodu (świadczenie usług dla ludności), powierzchnię tak wykorzystywaną należało obciążyć kosztami eksploatacji według zasad obowiązujących dla lokali użytkowych. Według zmiany regulaminu, obowiązującej od dnia 1 stycznia 1989 r., jeżeli wykonywanie zawodu (świadczenie usług dla ludności) jest zarejestrowane i odbywa się w mieszkaniu, dodatkową opłatę miesięczną liczoną od powierzchni najmniejszego pokoju pobiera się w wysokości różnicy między opłatami przypadającymi od lokali użytkowych i mieszkalnych. Jeżeli natomiast, mimo zarejestrowania takiej działalności w mieszkaniu, odbywa się ona poza nim, wysokość ponoszonej opłaty wynosi połowę tej stawki.

Stosownie do art. 204 i 208 pr. spółdz. ze względu na swoiste zadania spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą działalność bezwynikową, co – zdaniem Sądu Wojewódzkiego – oznacza, że nie jest ona obliczona na osiąganie nadwyżki bilansowej (zysku), a zatem dochody muszą być ściśle dostosowane do wydatków takiej spółdzielni.

Podejmując uchwałę Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:

Zagadnieniem objętym przedstawionym pytaniem zajmował się już Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 grudnia 1988 r. III CRN 394/88 (nie publ.). W sprawie tej spółdzielnia mieszkaniowa obciążyła swego członka opłatą za powierzchnię pokoju, w którym urządzona została pracownia hafciarska, według stawek przewidzianych dla lokali użytkowych. Zarówno spółdzielnia, jak i sądy obu instancji za podstawę takiej należności przyjęły uchwałę nr 81 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 6 czerwca 1979 r. w sprawie rozliczeń finansowych spółdzielni z użytkownikami lokali, a zwłaszcza jej pkt III ust. 4. Uwzględniając rewizję nadzwyczajną Ministra Sprawiedliwości Sąd Najwyższy powtórzył w tej sprawie, że uchwały związków spółdzielczych, których celem jest zapewnienie zrzeszonym w nich organizacjom spółdzielczym pomocy w ich działalności statutowej (por. także art. 240 § 2 pr spółdz.), nie mają charakteru normatywnego. Prawidłowa wykładnia dokonana przez ten Związek, dopuszczalności obciążenia członka wyższymi opłatami prowadzi do wniosku, że jest to uzasadnione jedynie wtedy, gdy ewidentnie można stwierdzić, iż wykonywanie zawodu przez członka przysparza spółdzielni dodatkowych kosztów. Wysokość obciążeń może być większa o wysokość tych dodatkowych kosztów. Wiąże się to z większą intensywnością użytkowania, zwiększającą koszty i opłaty za usługi komunalne. Brak było w tej sprawie dowodu, by właściwy według statutu organ spółdzielni podjął w tych kwestiach odpowiednią uchwałę.

W sprawie niniejszej, uchwała Rady Nadzorczej powodowej Spółdzielni z dnia 29 września 1986 r. oparta została na regulaminie opracowanym przez Wojewódzki Związek Spółdzielni Mieszkaniowychw S., który zwrócił się do zrzeszonych w nim spółdzielni o odpowiednie uaktualnienie regulaminów rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat za lokale. Jakkolwiek w regulaminie wprowadzonym tą uchwałą różnicowano obciążenia z tytułu kosztów „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” od „opłat za używanie lokali”, to jednak ostatecznie tym ostatnim pojęciem objęto łącznie obowiązek uczestnictwa w ponoszeniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielni, działalności społeczno-wychowawczej oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów. W uchwale Rady Nadzorczej powodowej Spółdzielni z dnia 7 listopada 1988 r. dokonującej z dniem 1 stycznia 1989 r. zmian w tym regulaminie wprowadzono pojęcie „dodatkowej miesięcznej opłaty eksploatacyjnej” i na tym właśnie unormowaniu oparte zostały żądania pozwu w sprawie niniejszej.

Wymaga to, jak również posłużenie się przez Sąd Wojewódzki w sformułowanym pytaniu określeniem „odpłatność za część lokalu mieszkalnego przeznaczonego na cele użytkowe”, rozważenia podstawowych zasad gospodarki finansowej spółdzielni mieszkaniowych.

Stosownie do art. 139 ustawy o spółdzielniach i ich związkach członkowie spółdzielni budownictwa mieszkaniowego zobowiązani byli uczestniczyć „zgodnie z zasadami gospodarki finansowej spółdzielni (art. 58 § 2) w spłacie kredytu zaciągniętego na budowę i w innych jej zobowiązaniach oraz pokrywać koszty eksploatacji i remontów nieruchomości spółdzielczej”. Precyzując te obowiązki w odniesieniu do członków spółdzielni mieszkaniowej w art. 144 § 3 tej ustawy wskazano, że oznacza to wnoszenie odpowiedniego wkładu mieszkaniowego oraz opłacanie czynszu. Brak było jakichkolwiek szczegółowych unormowań ustawowych w tej mierze w rozdziale dotyczącym spółdzielni budowlano-mieszkaniowych.

W uchwałach Rady Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w sprawie zasad, którym powinny odpowiadać statuty tych spółdzielni, nakładano obowiązek regulaminowego ustalania zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Pojęcie „czynszu” ma swoje przez wiele lat utrwalone znaczenie prawne związane z umowami najmu oraz dzierżawy i w tej samej ustawie (art. 146 § 3 zd. drugie) użyte zostało niepoprawnie. Ten oczywisty błąd ustawodawcy został usunięty w prawie spółdzielczym. Wprowadzono na to miejsce (art. 218 § 3 i art. 226 § 1 w zw. z art. 208 § 1 pr. spółdz.) pojęcie „opłat związanych z używaniem lokalu”. Jedynie ubocznie (i również bez rozwinięcia zakładanego znaczenia) użyto w tej ustawie określenia „koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi” (art. 208 § 4 i 209 § 3 zd. drugie). Mimo przejrzystego unormowania w art. 208 § 1 pr. spółdz. obowiązków członka spółdzielni, rozróżniającego uczestnictwo w kosztach budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych, działalności społeczno-wychowawczej oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów – z odesłaniem do postanowień statutów – przyjęto podział tych obciążeń na wnoszenie wkładów oraz uiszczanie „innych” opłat. W praktyce organów spółdzielczych i w literaturze przyjęto posługiwanie się na określenie tych opłat pojęciem „opłat eksploatacyjnych”. Zarówno pojęcie „opłat związanych z używaniem lokalu”, jak i „opłat eksploatacyjnych”, choć tym ostatnim posługiwał się także w swych orzeczeniach Sąd Najwyższy (por. np. uchwałę z dnia 23 stycznia 1981 r. III CZP 70/80, OSNCP 1981, z. 9, poz. 164) jest pewnym wyrażeniem technicznym, wynikłym z poszukiwania substytutu pojęcia „czynszu”. Stopniowo jednak w praktyce zaczęto nadawać mu w statutach i regulaminach niemal samodzielne znaczenie „opłat za używanie mieszkania”. Wiązało się to dążeniem do ułatwienia rozliczeń, dokonywanych ze względów technicznych związanych z przyjętym modelem wielkich spółdzielni mieszkaniowych, w skali całych osiedli lub zespołów budynków. Prowadziło to do zatracenia ustawowej zasady obciążania członka obowiązkiem ponoszenia kosztów w wysokości odpowiadającej przypadającym na jego lokal, także w odniesieniu do kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Także w statucie powodowej Spółdzielni wskazano (§ 11 pkt 5), że członek jest obowiązany uiszczać terminowo „opłaty za używanie lokalu”, jednak następnie określono, że są to „opłaty na pokrycie przypadających na te lokale kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi” (§ 41 pkt 1).

Na konieczność dążenia do powiązania obowiązku zwrotu kosztów ponoszonych przez spółdzielnie mieszkaniowe na eksploatację jej budynków i inną działalność z konkretnymi lokalami poszczególnych członków Sąd Najwyższy zwracał uwagę już poprzednio, akcentując regułę ekwiwalentności między świadczeniami dostarczanymi przez spółdzielnie a zwrotem ich kosztów (por. m.in. uchwałę z dnia 17 lipca 1969 r. III CZP 42/69, OSNCP 1970, z. 5, poz. 77; wyrok z dnia 6 lutego 1979 r. IV CR 491/78, OSNCP 1979, z. 10, poz. 194 i in.). Obecnie – wobec rosnących kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi – problem ten nabiera szczególnej ostrości. Sprawia to, że mimo ograniczonych możliwości technicznych (np. brak odpowiednich liczników zakresu korzystania z centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody itp.) obciążanie członków obowiązkiem zwrotu kosztów powinno być w maksymalnym stopniu powiązane z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnie na poszczególne lokale.

Odnosząc to do okoliczności niniejszej sprawy należy wskazać, że zasadom tym nie odpowiada określenie przez powodową Spółdzielnię „stawek opłat eksploatacyjnych”, oderwanych od istotnie ponoszonych kosztów utrzymania. Narusza to zarówno regułę z art. 208 pr. spółdz., jak i postanowienie statutu tej Spółdzielni. Merytorycznie pozostajeteż w sprzeczności z założeniami skłaniania członków spółdzielni do oszczędnego i racjonalnego użytkowania swoich mieszkań. Takie reguły powinny być odnoszone także i do lokali użytkowych, a zatem i z tego względu nietrafne jest – bezpodstawne co do zasady – powoływanie się Spółdzielni na to, iż najmniejszy pokój w mieszkaniu pozwanych stał się lokalem użytkowym.

Uzasadniło to podjęcie wskazanej na wstępie uchwały.

Już tylko więc ubocznie podnieść należy, że obciążanie pozwanych „dodatkową miesięczną opłatą eksploatacyjną” nastąpiło sprzecznie nawet z przyjętym regulaminem. Opłata taka ustalona bowiem została za świadczenie usług dla ludności w ramach wykonywanego zawodu, nie zaś za samo wyrażenie zgody na prowadzenie w mieszkaniu spółdzielczym działalności administracyjnej zakładu instalatorstwa sanitarnego i na umieszczenie na ścianie budynku odpowiedniego szyldu, jak to uczynił Zarząd powodowej Spółdzielni.

Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma – wobec sprzecznych twierdzeń stron – prawidłowe ustalenie faktów co do tego, czy pozwany istotnie prowadzi w swoim mieszkaniu jakąkolwiek działalność mogącą powodować po stronie Spółdzielni dodatkowe koszty (np. eksploatacji windy, sprzątanie, wywozu śmieci itp.), wymagające pokrycia.