UCHWAŁA z dnia 15 listopada 1968 r. (III CZP 104/68)

Przewodniczący: sędzia J. Majorowicz. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), W. Kuryłowicz.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej „B” w G. przeciwko Grzegorzowi K. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 22 maja 1968 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:

„1. Czy wydatki ponoszone przez spółdzielnię mieszkaniową w związku z utrzymanie windy należą do kosztów eksplotacji w rozumieniu art. 139 ustawy o spółdzielniach i ich związkach?

2. Czy pobieranie z powyższego tytułu przez spółdzielnię mieszkaniową od członków, którzy zajmują mieszkania na parterze, opłat za używanie windy zainstalowanej od parteru wzwyż, nie narusza zasad współżycia społecznego w Państwie Ludowym.?”

udzielił następującej odpowiedzi:

„1. Wydatki ponoszenie przez spółdzielnię mieszkaniową na utrzymanie windy lub innego urządzenia służącego do wspólnego użytku członków należą do kosztów eksploatacji nieruchomości spółdzielczej, w których członkowie obowiązani są uczestniczyć (art. 139 ustawy o spółdzielniach i ich związkach) przez wpłacanie czynszu w rozumieniu art. 144 § 3 ustawy o spółdzielniach i ich związkach.

2. Uchwala odpowiedniego organu spółdzielni mieszkaniowej obciążająca ze względu na to, że członkowie zamieszkali na parterze dojeżdżają windą na wyższe kondygnacje w celu korzystania ze znajdującego się tam urządzenia wspólnego (np. pralni) kosztami eksploatacji windy także tych członków, traci moc z chwilą, gdy urządzenie takie zostaje zlikwidowane”.

Uzasadnienie

Przedstawione przez Sąd Wojewódzki Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawne wyłoniły się na tle następującego stanu faktycznego:

W domu powodowej Spółdzielni, w którym zamieszkuje pozwany, zajmując lokal na parterze, urządzono na strychu pralnię służącą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców Uchwałą z dnia 24 maja 1962 r. walne zgromadzenie powodowej Spółdzielni postanowiło, że koszty wspólnych urządzeń, a m. in. koszty utrzymania windy, będą ponosić wszyscy mieszkańcy w różnych częściach. Zgodnie z tą uchwałą pozwany płacił przypadającą na niego część tych kosztów, ale poczynając od 1 stycznia 1967 r. odmówił partycypowania w kosztach utrzymania windy, uzasadniając swe stanowisko tą okolicznością, że od tej daty pralnia na strychu została zlikwidowana, gdyż urządzono ją w specjalnie na ten cel wybudowanym pomieszczeniu. Powódka, powołując się na wymienioną uchwałę, dochodzi mimo to w sprawie niniejszej od pozwanego należności za windę.

Wątpliwość ujętą w pierwszym pytaniu Sąd Wojewódzki uzasadnił w sposób następujący: Wprawdzie art. 139 ustawy o spółdzielniach i ich związkach wkłada na członków obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji budynku, w którym mieszczą się lokale członków spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, jednakże art. 144 § 3 tej ustawy mówi, że członek spółdzielni mieszkaniowej wykonuje obowiązki przewidziane w art. 139 przez wniesienie wkładu mieszkaniowego oraz opłacanie czynszu. Skoro więc przepisy ustawy nie przewidują pobierania od członków żadnych innych opłat poza czynszem, to wydawać by się mogło, że do pobierania opłaty od członków spółdzielni mieszkaniowych za używanie dźwigu brak jest podstaw prawnych, chyba że opłaty te zostałyby włączone do czynszu, o którym jest mowa w art. 144 § 3.

Wątpliwość powyższa jest jednak wynikiem jedynie braku precyzji ustawodawcy, a ściślej – posłużenia się terminem, który w prawie cywilnym ma ustaloną treść, w niewłaściwym znaczeniu. Chodzi mianowicie o znaczenie słowa „czynsz”, użytego w art. 144 § 3 ustawy o spółdzielniach i ich związkach. Jednakże niejasność wynikającą z tej nieprawidłowości można łatwo wytłumaczyć w drodze wykładni wymienionych przepisów, opartej głównie na argumentach natury logicznej.

Rozstrzygający dla omawianego problemu jest przepis art. 139 wymienionej ustawy, w myśl którego członek spółdzielni budownictwa mieszkaniowego ma obowiązek pokrywania w odpowiednim stosunku kosztów eksploatacji nieruchomości spółdzielczej, przy czym przez koszty te należy rozumieć wobec braku jakiegokolwiek ograniczenia w ustawie – wszystkie koszty związane z eksploatacją budynku. Do nich, rzecz oczywista, należą także koszty utrzymania windy.

Przepis art. 144 § 3 ustawy o spółdzielniach i ich związkach ani tej normie nie przeczy, ani nie wprowadza od niej żadnych wyjątków, przeciwnie, potwierdza tylko, że obowiązki przewidziane w art. 139 obciążają członków spółdzielni mieszkaniowej. Ponadto ma on taką treść, że opłatom, jakie na podstawie art. 139 członek ma uiszczać na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, nadaje – poza opłatami z tytułu kosztów budowy – nazwę czynszu. Już z tego więc wynika, że wyrażenie „czynsz” użyte w przepisie art. 144 § 3 ma inne znaczenie, aniżeli mu się powszechnie nadaje. Wynika to także z tej zasady, że członek spółdzielni budownictwa mieszkaniowego żadnego czynszu w ścisłym tego słowa znaczeniu (a więc opłaty, która jest świadczeniem związanym z korzystaniem z cudzej rzeczy lub lokalu) nie płaci, korzysta on bowiem ze swego mieszkania jako przedmiotu przysługującego mu spółdzielczego prawa do lokalu.

Wypada dodać, że wyjaśnienie zgodne z tym, co wyżej powiedziano, przekazał spółdzielniom Centralny Związek Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w swej informacji z dnia 3 czerwca 1961 r. („Informacje i Komunikaty CZSBM” 1961 Nr 6, poz. 401).

Powyższe wyjaśnienia uzasadniają treść odpowiedzi na pierwsze z pytań Sądu Wojewódzkiego.

Odpowiedzi na drugie pytanie należy szukać w art. 65 k.c. Zgodnie mianowicie z tym przepisem oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają – ze względu na okoliczności, w których zostało złożone – m. in. ustalone zwyczaje.

Z przyjętych bowiem powszechnie zwyczajów wynika, że w zasadzie w kosztach utrzymania i eksploatacji wspólnych urządzeń partycypują ci mieszkańcy, którzy z tych urządzeń korzystają. Nie mając więc – w myśl powszechnej praktyki – obowiązku uczestniczenia w kosztach utrzymania windy mieszkańcy zamieszkali na parterze.

Konkretyzacją tych właśnie zwyczajów jest okólnik nr 9 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 3 kwietnia 1962 r., w myśl którego w domach podlegających administracji Zarządu Budynków Mieszkalnych najemcy lokali położonych na parterze nie uiszczają w ogóle opłat z tytułu utrzymania i eksploatacji windy, mieszkańcy zaś pierwszego piętra uiszczają z tego tytułu 50 procent tego, co obowiązani są płacić mieszkańcy wyższych kondygnacji. Trafnie też zwrócił uwagę pozwany, że powyższe zwyczaje honorowała gdzie indziej także sama powódka, skoro mieszkańców I piętra tego samego domu, w którym on zamieszkuje, zwolniła na okres trzech miesięcy od obowiązku uiszczenia opłat za windę, kiedy to nie mogli korzystać z winy z powodu uszkodzenia drzwi.

W konkluzji należy zatem uznać, że uchwałę walnego zgromadzenia z dnia 24 maja 1961 r. należy tłumaczyć w ten sposób, iż włożyła ona obowiązek partycypowania w opłatach za windę także na mieszkańców parteru tylko dlatego, że korzystali oni z windy ze względu na znajdującą się na najwyższej kondygnacji pralnię. Z chwilą więc gdy w związku ze zmienionym stanem faktycznym ta przesłanka obciążenia mieszkańców parteru odpadła, uchwała, jako nieaktualna, przestaje ich obowiązywać.

W świetle powyższego drugie zagadnienie w takim sformułowaniu, jakie nadał mu Sąd Wojewódzki, tzn. zmierzającym do wyjaśnienia, czy pobieranie w opisanych okolicznościach opłat za windę od członków zamieszkałych na parterze jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, w sprawie nie występuje. Występowałoby ono tylko wtedy, gdyby w wymienionej uchwale powiedziano, że mieszkańcy parteru obowiązani będą uiszczać opłaty za windę także wtedy, gdy zostanie zlikwidowane urządzenie na strychu, służące także do ich użytku. Wówczas bowiem problem sprowadzałby się nie do wykładni tej uchwały, lecz do oceny jej mocy w świetle zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).

W tych warunkach na drugie pytanie Sądu Wojewódzkiego należało odpowiedzieć jak w sentencji niniejszej uchwały, w sposób nieco odbiegający od treści pytania.